創業者該如何考察店鋪

導讀】 經常被問及這樣的問題:這個鋪值多少錢?其實這個問題的答案不在任何專家或發展商那里,也許投資人應當自己去做一些小的研究,答案就在我們自己的手中。

  如何評估商鋪物業的價值?

  經常被問及這樣的問題:這個鋪值多少錢?其實這個問題的答案不在任何專家或發展商那里,也許投資人應當自己去做一些小的研究,答案就在我們自己的手中。

  商鋪屬于生財工具,一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢,這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠,因為沒有人愿意賠本租場地的,所以必須研究各種行業的成本模型。

  我們在一個適于經營服裝業的地段考察一個鋪位,首先應當去了解周邊服裝鋪的經營狀況,比如衣物的檔次(平均單件價格)、每周的出貨量、顧客的種類等等。

  一般而言,場地成本占其總成本的1/5至1/4。對于一個10平方米的服裝鋪而言,若平均單件價格為100元,每周出貨約30件,那么每日的營業額為430元,考慮每年四個月的淡季營業額對折,所對應的單位營業額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本、8年的物業投資回報期計算,凈售價應當為21024元/平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。

  當然,剛才的算法是靜態的,適用于成熟地區。對于新興地區商鋪的估價就復雜多了,必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量,存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅,不能盡言詳細的方法,但是最簡單的辦法是考察同規模同檔次的成熟地區,再考慮新地區的建設周期,畢竟消費模式不會有大的差距。

  評估商鋪的價格,也不能簡單地說是該地區住宅售價的多少倍,因為即便是同樣地區的商鋪,可能因為適用于不同的經營種類,就導致價值的迥異。

  什么是好的商鋪物業?

  具有如下特性:適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。

  好的商鋪一般具備如下特性:適用行業廣泛、人流量大、目標人流檔次高。在這個意義上,一些甲級商廈的低層商鋪是最佳的商鋪,商業街帶來天然的人流量,甲級寫字樓的大量人流代表高尚的消費力量……事實上,一些含金量高的商鋪物業往往被發展商所保留作為長期投資,能夠進入市場流通的較少。

  應當認識到,能夠在市場以出售形式換現的商鋪,往往已經屬于第二流的品種,投資的時候才應當慎之又慎。在交通便利、人流易達的地方是首先要被考慮的,所以底鋪遠遠好于在樓上的鋪位;同時,要區分人流的種類,休閑人流的價值要遠遠高于交通人流,前者如商業中心、娛樂中心,后者如地鐵通道等。

  人氣也是另外一個重要指標,要看看周邊商業是否已經或者預期成勢,周邊是否有重要的顧客來源等,值得提出的是,狹窄街道形成的雙邊型商鋪結構比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結構有利得多;商鋪平面結構也很重要,一方面要有較寬的門面接觸顧客,另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。

  現在,較多出售的位于商廈內部的分割鋪位,筆者認為,這是商鋪投資中風險因素最多的一種。因為位于商廈內部,會受到商廈管理者經營思想和經營水平的制約,還會受到商廈內其他經營者的影響。無論怎樣,首先應該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位,形成商廈內部和外部左右逢源之勢,并且一旦有空租,總是位置不佳的首當其沖。

  商鋪的選擇是一個需要全方位考慮的問題,創業者不能只關注于租金或是客流量,綜合考慮,你才能發現各方面的問題,更能找到各方面都最合適的開店地址。

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